Bail Mobilité et Fiscalité : tout ce qu’il faut savoir pour optimiser votre location

Cet article traite d’un sujet actuellement en débat à l’assemblé nationale. Son contenu sera amené à évoluer en 2025.

Le bail mobilité est un type de location meublée destiné aux locataires en déplacement temporaire, comme les étudiants ou les professionnels en mission. Il attire de plus en plus de propriétaires grâce à sa souplesse de gestion et ses avantages fiscaux non négligeables. Pourtant, pour en profiter pleinement, il est essentiel de maîtriser les spécificités de la fiscalité associée à ce type de bail. Dans cet article, nous vous guidons à travers les règles fiscales, les démarches à suivre et les avantages liés au bail mobilité.

Qu’est-ce que le Bail Mobilité ?

Le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée, allant de 1 à 10 mois, sans possibilité de renouvellement. Il s’adresse aux locataires justifiant d’une mobilité professionnelle, comme les étudiants, les stagiaires, ou les salariés en mission. La flexibilité de ce type de bail le rend particulièrement attractif pour les propriétaires cherchant une alternative aux baux classiques. Contrairement aux autres baux, le bail mobilité ne nécessite pas de dépôt de garantie, ce qui peut simplifier la gestion locative.

Les avantages fiscaux du Bail Mobilité

Exonération de la Taxe d’Habitation pour le Bail Mobilité

L’un des avantages majeurs du bail mobilité est l’exonération de la taxe d’habitation pour le locataire, sous certaines conditions. Cette exonération s’applique lorsque la location est la résidence principale du locataire pour la durée du bail. Cela peut représenter une économie significative pour les propriétaires, car cela rend l’offre plus attractive pour les locataires potentiels. 

Quels avantages pour la Taxe de Séjour et la Taxe Foncière ?

Le bail mobilité implique également des particularités concernant la taxe de séjour, qui peut être à la charge des locataires pour les séjours de courte durée. En revanche, la taxe foncière reste à la charge du propriétaire, comme pour toute autre location meublée. Il est important de bien informer les locataires de ces frais pour éviter toute confusion. Le bailleur doit également vérifier les règles locales en matière de taxe de séjour, car elles peuvent varier d’une commune à l’autre.

Réduction d’impôts et déductions possible

Les propriétaires louant en bail mobilité peuvent bénéficier de réductions d’impôts en déclarant leurs revenus locatifs sous le régime micro-BIC ou le régime réel. Ces dispositifs permettent de déduire certains frais liés à la gestion de la location, comme les travaux d’entretien ou les intérêts d’emprunt. Opter pour le régime réel est souvent plus avantageux si les charges sont élevées. Le choix du régime fiscal doit être étudié avec soin pour maximiser les avantages fiscaux.

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) :
Accessible si les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € par an ou ne dépassent pas 50 % des revenus globaux du foyer.
Avantages :

• Simplicité de gestion (abattement forfaitaire avec le régime micro-BIC).
• Adapté aux propriétaires individuels ou débutants.

LMP (Loueur en Meublé Professionnel) :
Obligatoire si les revenus locatifs dépassent 23 000 € par an ET 50 % des revenus globaux.
Avantages :

• Exonération possible de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) si l’activité est considérée comme professionnelle.
• Déduction des déficits sans plafond sur le revenu global.

Comment déclarer les revenus locatifs d’un Bail Mobilité ?

Les régimes fiscaux applicables : Micro-BIC vs. Régime Réel

Pour déclarer les revenus d’un bail mobilité, deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-BIC et le régime réel. Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, tandis que le régime réel permet de déduire les charges réelles. Le régime réel est conseillé si vos charges dépassent l’abattement de 50 % du micro-BIC. Chaque régime présente des avantages en fonction du profil de votre bien et de vos charges.

Déclaration de la TVA sur les locations meublées

La plupart des locations meublées, y compris le bail mobilité, ne sont pas soumises à la TVA. Toutefois, si le propriétaire propose des services supplémentaires tels que le petit-déjeuner ou le ménage, la TVA peut s’appliquer. Dans ce cas, le propriétaire doit s’inscrire au régime de la TVA et facturer celle-ci sur les prestations annexes. Il est recommandé de consulter un expert-comptable pour s’assurer de la conformité de ses démarches.

Formalités et justificatifs à fournir à l’administration fiscale

Pour déclarer vos revenus locatifs, il est essentiel de garder une trace des justificatifs : factures de travaux, relevés de charges, et quittances de loyer. Ces documents permettent de prouver les déductions effectuées en cas de contrôle fiscal. Une gestion rigoureuse est primordiale pour éviter tout litige avec l’administration. 

Comparaison : Bail Mobilité vs. autres types de baux meublés

Comparatif des avantages fiscaux

Voici un tableau comparatif des implications fiscales entre le bail mobilité, le bail meublé classique, et le bail étudiant. 

• Le bail mobilité est très avantageux pour les propriétaires cherchant une fiscalité simplifiée avec des locataires temporaires, tout en profitant d’un abattement fiscal élevé.
• Le bail meublé classique offre des options similaires, mais avec un engagement potentiellement plus long et davantage de flexibilité pour divers types de locataires.
• Le bail étudiant, souvent en location vide, bénéficie d’un régime fiscal moins favorable, bien qu’il reste adapté à un public spécifique avec peu de contraintes.

Critère	Bail Mobilité	Bail Meublé Classique	Bail Étudiant
Durée minimale	1 mois	1 an (ou 9 mois en bail étudiant classique)	9 mois (souvent aligné sur l’année scolaire)
Durée maximale	10 mois	Illimitée	10 mois (si mention spécifique)
Revenus imposables	Régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : micro-BIC ou régime réel selon le choix du bailleur	Idem LMNP : micro-BIC (abattement 50%) ou régime réel	Location vide : revenus fonciers soumis à l’impôt (avec abattement ou réel selon le choix)
Avantages fiscaux	– Micro-BIC avec abattement forfaitaire de 50%- Pas soumis aux contraintes fiscales de la location vide	– Idem au bail mobilité (si en meublé)- Amortissements possibles sous régime réel	– Régime micro-foncier avec abattement forfaitaire de 30%- Déduction des charges sous régime réel
Charges déductibles	– Intérêts d’emprunt, frais d’agence, taxes locales, etc.	– Idem bail mobilité (si en LMNP)- Amortissements spécifiques sous régime réel	– Charges locatives : entretien, réparations, copropriété (régime réel)
Souplesse fiscale	Forte : pas soumis à l’encadrement des loyers (dans certains cas). Pas d’engagement long terme.	Moyenne : encadrement des loyers applicable (dans zones tendues). Engagement locatif potentiellement plus long.	Faible à moyenne : dépend du statut de location (meublé ou non). Souvent soumis à l’encadrement des loyers.
Obligations légales	– Réservé aux locataires en mobilité professionnelle, stagiaires ou étudiants- Pas de dépôt de garantie obligatoire	– Meublé : inventaire obligatoire, équipements minimum- Plus de flexibilité sur le type de locataire	– Soumis aux règles classiques de location étudiante- Durée alignée sur calendrier académique

Quand choisir un mail mobilité pour optimiser sa fiscalité ?

Le bail mobilité est particulièrement adapté aux propriétaires cherchant à louer en courte durée tout en évitant les contraintes des plateformes de location touristique. Il permet de bénéficier de revenus réguliers sans avoir à se conformer aux réglementations strictes de la location saisonnière. C’est une solution idéale pour les propriétaires ayant un logement vacant pendant une partie de l’année. Il s’adresse aussi aux propriétaires souhaitant une souplesse de gestion et une simplification des démarches fiscales.

Les erreurs à éviter lors de la déclaration fiscale du Bail Mobilité

Lors de la déclaration de vos revenus locatifs, évitez de sous-estimer les charges déductibles ou de choisir un régime fiscal sans en étudier les implications. Une mauvaise gestion peut entraîner des redressements fiscaux coûteux. Prendre conseil auprès d’un expert est recommandé pour optimiser votre déclaration.

Conclusion : le Bail Mobilité, un choix fiscalement avantageux ?

Le bail mobilité présente de nombreux avantages pour les propriétaires cherchant à maximiser leurs revenus locatifs tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Sa souplesse de gestion et ses particularités fiscales le rendent particulièrement adapté aux locations de courte durée. En maîtrisant les démarches et en choisissant le régime fiscal adapté, les propriétaires peuvent optimiser leur rentabilité tout en simplifiant la gestion de leur bien.

Questions fréquentes sur le Bail Mobilité et la fiscalité